廣州樓市新政實(shí)施以來(lái)，樓市人氣回升，圖為黃埔區(qū)某樓盤(pán)項(xiàng)目。廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者楊耀燁 通訊員楊晨攝

文/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者龍樂(lè)樂(lè)、劉麗琴

自9月30日全面取消限購(gòu)以來(lái)，廣州樓市新政滿(mǎn)月，并交出了一張亮眼“成績(jī)單”：從數(shù)據(jù)上看，一、二手房成交量分別創(chuàng)下近期新高，從市場(chǎng)反饋上看更出現(xiàn)了剛需積極入市、二手房議價(jià)空間縮窄等積極變化。

數(shù)據(jù)的背后是市場(chǎng)信心的修復(fù)，也是廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的開(kāi)始。對(duì)于后市，業(yè)內(nèi)人士分析指出，政策利好之下廣州樓市年底行情可期，在置業(yè)成本明顯降低的情況下，剛需群體置業(yè)窗口到來(lái)。

數(shù)據(jù)

“銀十”之后成交維持高位

十四年來(lái)首個(gè)不限購(gòu)的“銀十”，拉開(kāi)了廣州樓市止跌回穩(wěn)的序幕。“十一”期間，廣州各大項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心頻頻出現(xiàn)門(mén)庭若市的局面，甚至有少數(shù)項(xiàng)目出現(xiàn)了久違的搖號(hào)，其后熱度雖然有所回落，但成交仍持續(xù)處于高位。

新房

新政以來(lái)（9月30日—10月27日），廣州全市新建商品房網(wǎng)簽108.32萬(wàn)平方米。比去年同期的81.24萬(wàn)平方米，增加了33.3%，環(huán)比9月全月商品房網(wǎng)簽74.43萬(wàn)平方米增加45.5%。其中住宅成交94.65萬(wàn)平方米，比去年同期的68.89萬(wàn)平方米增加了37.4%，環(huán)比9月全月住宅網(wǎng)簽56.03萬(wàn)平方米增長(zhǎng)68.9%。

——廣州市住建局最新披露數(shù)據(jù)

10月截至27日，全市累計(jì)網(wǎng)簽8642套，已創(chuàng)下去年3月份以來(lái)的新高。

——陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)

二手房

同期二手樓市網(wǎng)簽量創(chuàng)出高峰。10月前4周累計(jì)二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)已超過(guò)9000宗，平均2400多宗/周。其中，黃金周后一周的成交量達(dá)到3120宗，創(chuàng)下近19個(gè)月新高，此后2841宗、2687宗的周成交量也是一年來(lái)的周成交量高位。

——廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)

新房 吸引剛需入場(chǎng)

近期，從銷(xiāo)量來(lái)看，區(qū)位、品質(zhì)、價(jià)格等各方面綜合性強(qiáng)的高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品備受追捧。根據(jù)剛剛發(fā)布的《2024廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》，總價(jià)段在500萬(wàn)元以下的產(chǎn)品市場(chǎng)成交占比超過(guò)75%，可見(jiàn)剛需剛改需求的積極入市對(duì)廣州樓市至關(guān)重要，這也正是過(guò)去這一個(gè)月市場(chǎng)的可喜變化。

據(jù)克而瑞公布的10月1日~15日廣州一手樓盤(pán)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，從成交套數(shù)來(lái)看，前十榜單之中除一個(gè)項(xiàng)目之外，均屬剛需、剛改項(xiàng)目。而從一貫由高端產(chǎn)品占據(jù)的成交金額排行榜來(lái)看，總價(jià)在500萬(wàn)元以下的剛需及剛改項(xiàng)目占據(jù)了其中四席。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這正是廣州樓市從此前點(diǎn)狀熱銷(xiāo)走向整體企穩(wěn)的重要標(biāo)志。

“聯(lián)絡(luò)客人的成功率變高了，成交的意愿也變強(qiáng)了?！痹谖挥诶宵S埔片區(qū)的剛需大盤(pán)萬(wàn)科黃埔新城，一位置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，在新政之后的第一周，日均來(lái)訪量均為150~200組，隨后雖然有所下降，但仍然處于高位?！皩?duì)比新政之前的普通周末，來(lái)訪量提升了約50%。”

除了政策利好推動(dòng)需求入市之外，還有一個(gè)重要原因則是激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之下，廣州樓市產(chǎn)品號(hào)召力快速提升，使得置業(yè)者能以較高的性?xún)r(jià)比實(shí)現(xiàn)良好的居住體驗(yàn)?！皬V州新房實(shí)用率和配套讓我大受震撼！”剛?cè)肼殢V州某公司的小何說(shuō)，“沒(méi)想到300萬(wàn)元的總價(jià)，可以在廣州的核心區(qū)買(mǎi)到一套小三房！”他驚喜地表示，雖然是70多平方米的小戶(hù)型，但空間感足夠，而且周邊教育、醫(yī)療配套完善，基本上一步到位。

二手房 議價(jià)空間縮窄

記者走訪市場(chǎng)了解到，目前大部分業(yè)主看好新政利好之下出現(xiàn)的“上行”行情，希望趁著利好刺激出現(xiàn)的交易時(shí)機(jī)加快賣(mài)房。與此同時(shí)，也有部分出售意愿不太強(qiáng)或想等待更理想價(jià)格賣(mài)房的業(yè)主，出現(xiàn)漲價(jià)的沖動(dòng)。各區(qū)當(dāng)中，多次出現(xiàn)成交逆勢(shì)上升的海珠，業(yè)主心態(tài)轉(zhuǎn)強(qiáng)的現(xiàn)象相對(duì)明顯。合富大數(shù)據(jù)顯示，“十一”黃金周海珠二手樓市新增掛牌放售的降價(jià)房源數(shù)量銳減。而新增掛牌放售的漲價(jià)房源數(shù)量繼續(xù)小幅增長(zhǎng)。二手房業(yè)主漲價(jià)的沖動(dòng)，主要源于“十一”黃金周期間及之后一、二手樓市表現(xiàn)出的人氣高漲。

而在一些熱點(diǎn)板塊，一個(gè)月上調(diào)價(jià)格幾十萬(wàn)元的房源也不少。以廣鋼新城為例，9月該片區(qū)中?；骋继?hào)一套建筑面積81.67平方米的3房，以255萬(wàn)元放售。近日，該套房源掛牌價(jià)漲到270萬(wàn)元。作為廣州二手房市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，珠江新城片區(qū)也同樣出現(xiàn)了議價(jià)空間縮窄的現(xiàn)象。以標(biāo)桿項(xiàng)目嘉裕公館為例，貝殼成交數(shù)據(jù)顯示。進(jìn)入10月后該項(xiàng)目的平均成交價(jià)格重回15萬(wàn)元/平方米以上，距離9月出現(xiàn)的價(jià)格低點(diǎn)回升幅度超過(guò)20%。

此外，貝殼找房的數(shù)據(jù)顯示，10月漲價(jià)房源超過(guò)3600套，比9月上漲23%；降價(jià)房源超4.5萬(wàn)套，比上月只增長(zhǎng)了1.5%。持續(xù)升溫的行情疊加新政利好，開(kāi)始改變二手房業(yè)主對(duì)后市的預(yù)期。

業(yè)內(nèi)觀察 四季度或全年最佳

“國(guó)慶期間確實(shí)賣(mài)得還不錯(cuò)，但業(yè)內(nèi)人士比較擔(dān)心的是政策效果?！辈糠珠_(kāi)發(fā)商透露，隨著“銀十”接近尾聲，來(lái)訪的熱度也有所下降，這也讓剛剛體驗(yàn)了一把市場(chǎng)“火熱”的團(tuán)隊(duì)有所顧慮。

對(duì)此，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉指出，“銀十”本就是樓市的重要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)，同時(shí)疊加了全面取消限購(gòu)等新政對(duì)需求的釋放，使得成交創(chuàng)出新高，但若一直維持這種“大賣(mài)”狀態(tài)，不僅不符合常態(tài)，也不利于市場(chǎng)的健康?！昂侠淼念A(yù)期十分重要，實(shí)際上廣州的新房市場(chǎng)成交規(guī)模6000套已經(jīng)合格，7000套已經(jīng)表現(xiàn)較為優(yōu)秀了?！?/p>

相比一手房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)的行情似乎顯得更加穩(wěn)定。貝殼平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，黃金周后每周帶看人數(shù)依然穩(wěn)定超過(guò)2萬(wàn)人，相比8—9月每周1.6萬(wàn)—1.7萬(wàn)人看房，人氣漲幅在20%以上。業(yè)內(nèi)人士表示，帶看量保持穩(wěn)定，也意味著二手房市場(chǎng)情緒依然很高，行情可能延續(xù)到11月甚至12月。

對(duì)于后續(xù)的市場(chǎng)，肖文曉表示對(duì)四季度成交較為樂(lè)觀。“一方面市場(chǎng)信心已經(jīng)明顯修復(fù)，另一方面政策儲(chǔ)備箱內(nèi)還有存量房收購(gòu)等政策，同時(shí)年底開(kāi)發(fā)商也還有一波大規(guī)模營(yíng)銷(xiāo)，四季度將有望成為今年成交表現(xiàn)最好的季度?！背酥猓址康某山桓叻逅尫懦龅牟糠种脫Q需求，有望在接下來(lái)的第四季度進(jìn)入一手房市場(chǎng)，進(jìn)一步對(duì)新房形成托底效應(yīng)，加快量?jī)r(jià)企穩(wěn)。

置業(yè)建議：優(yōu)選大品牌現(xiàn)房

“無(wú)論是從政策、市場(chǎng)，還是置業(yè)成本上看，我都認(rèn)為目前已經(jīng)處于底部區(qū)域?！毙の臅栽诮邮鼙緢?bào)記者采訪時(shí)指出，在政策層面上已經(jīng)明確釋放了“止跌回穩(wěn)”的信號(hào)，而面對(duì)新政利好，市場(chǎng)給予的反彈程度也顯著超過(guò)了去年9月、今年4月。與此同時(shí)，對(duì)于購(gòu)房者而言，首付比例、貸款利率等均處于歷史較低位?！笆袌?chǎng)處于底部區(qū)域這一點(diǎn)目前是比較明確的，因此對(duì)于普通的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，從居住角度而言目前是不錯(cuò)的上車(chē)時(shí)機(jī)。”

特別值得一提的是，肖文曉還建議道，隨著樓市回歸居住需求，置業(yè)者的關(guān)注焦點(diǎn)應(yīng)該更多轉(zhuǎn)移到持有環(huán)節(jié)，例如物業(yè)服務(wù)、售后等環(huán)節(jié)。“尤其是剛需群體，未來(lái)可能還有置換的可能性，可以?xún)?yōu)選大品牌開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)房項(xiàng)目。”肖文曉表示，這樣可以避免交樓風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)未來(lái)二手房流通起來(lái)也更容易。

二手房方面，合富研究院高級(jí)分析師梁燕明表示，從10月二手樓市周成交數(shù)據(jù)來(lái)看，黃金周后第一周有個(gè)沖高的過(guò)程，是積壓需求的釋放過(guò)程，其后數(shù)據(jù)雖有回落，但依然是年內(nèi)的高位。市場(chǎng)目前處于復(fù)蘇博弈的波動(dòng)階段。在置換端，相比9月中旬，放售業(yè)主們的心態(tài)已經(jīng)出現(xiàn)明顯變化，議價(jià)空間已經(jīng)縮小不少，是較好的售出時(shí)機(jī)；而在置業(yè)端，建議業(yè)主們還是要根據(jù)市場(chǎng)成交價(jià)格合理定價(jià)，不要盲目追高。

(編輯： 吳嘉祺)