文/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者龍樂(lè)樂(lè)、劉麗琴
11月13日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（以下簡(jiǎn)稱《公告》），針對(duì)契稅調(diào)降、增值稅減免等作出了具體規(guī)定，尤其是一線城市房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)將明顯降低。其中，面積段在140平方米以下的家庭第二套住房將享受到的契稅減免最為明顯，幅度約為總房?jī)r(jià)的2%。業(yè)內(nèi)人士指出，新政將對(duì)一線城市去庫(kù)存，特別是改善型產(chǎn)品的去化帶來(lái)積極影響。
廣州市場(chǎng)主流改善戶型
可省契稅12萬(wàn)—20萬(wàn)元
上述稅收優(yōu)化之后，最明顯的就是購(gòu)買面積更大的改善型住房契稅將明顯減少。按1%稅率征收契稅的面積從90平方米提高到140平方米，對(duì)購(gòu)買90—140平方米的首套房購(gòu)房者而言，可以減少0.5%的契稅。二套房購(gòu)房者超過(guò)140平方米的可以減少1%，140平方米以內(nèi)的購(gòu)房者可以減少2%的契稅。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次出臺(tái)的稅收優(yōu)化政策，可降低交易環(huán)節(jié)稅負(fù)。廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者莊小龍攝
可以看到，目前二套房契稅減免力度較大。以購(gòu)買一套100平方米的二套房來(lái)看，如果總價(jià)500萬(wàn)元，過(guò)去契稅要3%，需15萬(wàn)元，新政策后將按照1%收取，則是5萬(wàn)元，可以減少10萬(wàn)元。從目前廣州樓市成交的主流改善型產(chǎn)品來(lái)看，主要是100—130多平方米的三房、四房，總價(jià)主要在600萬(wàn)元—1000萬(wàn)元，如果是家庭的第二套住房，新政后契稅減免范圍將主要在12萬(wàn)元—20萬(wàn)元之間。
若取消普宅非普宅標(biāo)準(zhǔn)
豪宅可省5.3%增值稅
對(duì)于二手房交易而言，增值稅的影響主要在于是否取消普通住宅和非普通住宅。根據(jù)《公告》，在取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，對(duì)個(gè)人購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，將免征增值稅。目前廣州普通住宅轉(zhuǎn)手滿兩年即可免征增值稅，而非普通住宅則不享受減免優(yōu)惠，兩年內(nèi)全額征收、滿兩年后在提供發(fā)票的情況下可選擇差額征收。
如果取消普宅非普宅標(biāo)準(zhǔn)，將給市場(chǎng)數(shù)量可觀的超過(guò)2年的非普通住宅節(jié)省稅費(fèi)。以一套160平方米的二手房來(lái)看，雖然房產(chǎn)持有已經(jīng)超過(guò)2年，但因?yàn)槭欠瞧胀ㄗ≌缣峁┌l(fā)票，以差額來(lái)計(jì)算稅費(fèi)，則需要繳納差額5.3%的增值稅以及差額20%的個(gè)人所得稅。如果原來(lái)購(gòu)房?jī)r(jià)格是500萬(wàn)元，現(xiàn)在成交價(jià)格是1100萬(wàn)元，那么按照差額600萬(wàn)元計(jì)算，需要繳納120萬(wàn)元的個(gè)人所得稅，還需要繳31.8萬(wàn)元的增值稅。如果不提供發(fā)票，則按照全額的5.3%繳納增值稅58.3萬(wàn)元，和全額1%的個(gè)人所得稅110萬(wàn)元。如果取消普通住宅與非普通住宅劃分，那么增值稅部分的稅費(fèi)將節(jié)省下來(lái)。
業(yè)內(nèi)解讀
主要惠及一線城市購(gòu)房者
業(yè)內(nèi)人士分析指出，此次三部門(mén)發(fā)布的多項(xiàng)稅收優(yōu)化政策將主要利好一線城市。以契稅調(diào)整為例，《公告》規(guī)定將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策，即調(diào)整后，在全國(guó)范圍內(nèi)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過(guò)140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅?？紤]到一線城市此前執(zhí)行二套房3%的契稅標(biāo)準(zhǔn)，中指研究院分析指出，這意味著在契稅繳納上一線城市將不再區(qū)別對(duì)待，優(yōu)惠力度更大。
增值稅稅費(fèi)方面，此次明確一線城市取消普宅標(biāo)準(zhǔn)后，將與全國(guó)其他地區(qū)適用統(tǒng)一的增值稅政策，購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。據(jù)悉，這一稅率在一線城市約為5.3%。值得注意的是，廣州已經(jīng)在2023年9月20日發(fā)文規(guī)定個(gè)人銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這是今年一線城市購(gòu)房政策調(diào)整中較大的內(nèi)容。過(guò)去一線城市認(rèn)購(gòu)中大戶型房子，契稅要高于全國(guó)水平，目前總體看齊。普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)取消后，掛鉤在上面的增值稅政策也自然有了下降的可能。
市場(chǎng)前瞻
促進(jìn)改善型需求釋放
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從政策內(nèi)容來(lái)看，1%低契稅稅率優(yōu)惠面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米（無(wú)論首套還是二套），其目的就是降低交易成本，促進(jìn)改善型需求，其對(duì)新房銷售的利好幅度更大?！按舜纬雠_(tái)的稅收優(yōu)化政策，都是降低交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，房產(chǎn)交易的稅負(fù)成本降至歷史較低水平?！?/p>
嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，稅收優(yōu)化政策將對(duì)去庫(kù)存帶來(lái)利好?！耙环矫娣科蟮闹写髴粜偷淖》拷灰酌黠@會(huì)拉升，利好11月中下旬及以后的營(yíng)銷工作，而對(duì)于二手房業(yè)主來(lái)說(shuō)，大戶型房子的市場(chǎng)吸引力會(huì)增加，將利好二手房掛牌量的消化?！?/p>
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜則表示，綜合來(lái)看，本次政策對(duì)于購(gòu)房者、房企均將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好，降低購(gòu)房者置業(yè)成本、緩解房企資金壓力，有利于進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、提振購(gòu)房者置業(yè)信心。
(編輯： 廣州網(wǎng) 龍煜)
